On appelle habitat indigne « les locaux et installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ». L’habitat indigne regroupe ainsi plusieurs notions qui correspondent aux différents désordres qui peuvent s’observer dans un logement.
Les logements non décents
Un logement est dit non décent :
- s’il laisse apparaître des risques pour la sécurité physique ou la santé des occupants ou
- s’il n’est pas doté des éléments essentiels à son utilisation à des fins d’habitation.
Un propriétaire est en effet tenu de délivrer à son locataire, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Le décret du 30 janvier 2002 précise à ce titre les critères relatifs à la décence des logements, et indique qu’un logement doit contenir notamment :
- Une installation permettant un chauffage normal ;
- Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants ;
- Des installations d'évacuation des eaux usées empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
- Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
- Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas ;
- Un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagée de manière à garantir l'intimité personnelle ;
- Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
La notion de logement décent relève de la juridiction civile (respect du contrat de bail) et sert de base à l’attribution des allocations logement.
Les logements dégradés
Les règles d’hygiène à respecter au sein des logements sont fixées àla fois au niveau national par le Code de la santé publique et dans chaque département par le Règlement sanitaire départemental (RSD). Ces références réglementaires définissent les règles sanitaires minimales d’occupation, d’utilisation et d’entretien des habitations, de leurs équipements et de leurs dépendances. Elles rejoignent dans leur majorité celles édictées par le décret du 30 janvier 2002 lié à la décence des logements. Elles comprennent notamment :
- l’absence d’humidité,
- la ventilation des locaux,
- l’éclairage naturel,
- les ouvrages d’assainissement,
- l’alimentation en eau potable,
- les conduits de fumée,
- les hauteurs sous-plafonds,
- les surfaces minimales des pièces
- la distribution des locaux.
On appelle donc logements dégradés tout logement non-conforme aux dispositions du code de la santé publique et du titre II du RSD.
Sont considérées comme constituant un habitat indigne les situations de non-respect des règles d’hygiène issues du Code de la santé publique ou du règlement sanitaire départemental, lorsqu’elles constituent un risque manifeste pour la santé et ou la sécurité des occupants.
Les logements insalubres
Tout immeuble, vacant ou occupé, est insalubre lorsqu'un ou plusieurs éléments altère(nt), aggrave(nt) ou constitue(nt) un risque pour la santé physique, mentale et sociale des occupants ou de leurs voisins.
Il s’agit notamment de :
- sa configuration (habitabilité médiocre) ;
- son état (absence ou insuffisance d’entretien) ;
- sa nature (locaux destinés à d’autres usages tels que les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouvertures sur l’extérieur …) ;
- ses équipements (déficients ou absents) ;
- ses conditions d’occupation (mauvais usage ou suroccupation).
L’insalubrité peut ainsi concerner tous les locaux ou immeubles utilisés à des fins d'habitation ou d'hébergement.
Cas particulier des logements présentant un risque d'exposition au plomb
Au sein des immeubles construits avant 1949, les revêtements sont susceptibles de contenir des peintures au plomb. Ces dernières contiennent de la céruse (sel de plomb) qui peuvent avec le temps s’écailler. Les enfants fréquentant ces logements peuvent, en portant leurs mains à la bouche, ingérer ces écailles et s’intoxiquer de cette manière. Ces peintures peuvent également se désagréger sous forme de poussières nocives par inhalation.
Les immeubles en situation de péril ou menaçant ruine
Les immeubles en situation de péril ou menaçant ruine sont par définition des immeubles qui n’offrent pas les garanties minimum de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique et qui pourraient par leur effondrement compromettre la sécurité des occupants ou des riverains.
Les manquements aux règles de salubrité et d’hygiène des locaux d’habitation
Le logement présente quelques désordres sources de gênes et de nuisances pour les occupants. Exemples : ventilation absente ou défectueuse, problèmes d’humidité, dégradations résultant d’un manque d’entretien, etc.
Comment agir ?
Le maire, en application de l’article R 1331-16 du code de la santé publique, procède à :
- une visite du logement
- une médiation avec le propriétaire et/ou le locataire
- la rédaction d’un courrier ou un arrêté de mise en demeure d’effectuer les travaux nécessaires dans un délai imposé
- une visite de contrôle
- un procès-verbal d’infraction au RSD si les travaux n’ont pas été réalisés
- la transmission du procès-verbal à l’officier du ministère public
L’habitat présentant un risque pour la sécurité des occupants ou du voisinage
Le logement/l’immeuble présente un danger réel et actuel pour la sécurité des occupants ou des riverains : plancher affaissé, poutres pourries, murs fissurés, souches de cheminée menaçant de tomber, dysfonctionnements ou défaut d’entretien d’équipements communs d’un immeuble collectif d’habitation (conduits de ventilation ou de désenfumage, canalisations et réseaux d’évacuation, etc.) entreposage de matières explosives ou inflammables…
Si le danger n’est pas imminent, le maire ou le président d’EPCI à qui il a délégué ses pouvoirs procèdent à un arrêté ordinaire :
- Le maire (ou le président d’EPCI) informe, par lettre recommandée, le propriétaire des risques constatés et l’invite à formuler ses observations dans un délai minimal d’un mois (2 mois pour les copropriétés)
- Médiation avec le propriétaire
- Si la médiation n’aboutit pas, un arrêté municipal (ou intercommunal) ordinaire met en demeure le propriétaire de procéder aux travaux pour mettre fin au danger dans un délai imposé, assorti ou non d’une interdiction d’habiter ou d’utiliser les lieux
- Si les mesures prescrites ne sont pas exécutés, le maire (ou président d’EPCI) pourra les réaliser d’office.
En cas de danger imminent, le maire ou le président d’EPCI à qui il a délégué ses pouvoirs :
- adressent au propriétaire, sans procédure contradictoire, un arrêté municipal (ou intercommunal) qui le met en demeure de procéder aux travaux pour mettre fin au danger dans un délai imposé, assorti ou non d’une interdiction d’habiter ou d’utiliser les lieux
- Si les mesures prescrites ne sont pas exécutés, le maire (ou président d’EPCI) pourra les réaliser d’office.
L’habitat insalubre
Le logement présente un danger grave pour la santé des occupants ou des voisins : cumuls de désordres, revêtements plombés dégradés, etc.
- Le maire rédige un rapport avec ses constats et ses éventuelles premières actions, et le transmet à l’ARS.
- L’ARS instruit la procédure : visite, rapport, instruction de la phase contradictoire, prise d’un arrêté préfectoral précisant la possibilité de remédier ou non à l’insalubrité, la nature des travaux à exécuter et le délai pour les réaliser, les mesures de protection des occupants, levée de l’arrêté d’insalubrité si les travaux sont réalisés
- Si les travaux ne sont pas exécutés, le préfet peut les faire réaliser d’office
Nota bene : une procédure d’urgence est également possible
Le conseil de l’expert
« Le facteur temps est crucial pour endiguer le processus de dégradation d’un logement. Plus un maire agit tôt dans le signalement et la visite du logement dégradé, moins il y aura de risques que les désordres s’aggravent et que les procédures s’alourdissent »
Frédéric Hostyn, chargé de mission régional habitat à l’ARS Hauts-de-France
En cas de danger sanitaire ponctuel et imminent pour la santé
Par exemple, le logement présente un risque d’intoxication au monoxyde de carbone, une électricité dangereuse, une absence d’eau potable, une accumulation massive de déchets, etc.
- Le maire visite le logement et transmet son rapport à l’ARS
- L’ARS propose au préfet la prise d’un arrêté préfectoral mettant en demeure la personne responsable d’exécuter les mesures/travaux de résorption de la situation dans un délai fixé. L’évacuation des locaux ne peut pas être prescrite à ce titre.
- Le maire vérifie que les travaux sont réalisés, sinon fait procéder à leur exécution d’office.
En cas d’extrême urgence et de danger immédiat
Exemples : une fuite de gaz dans un immeuble, une inondation, etc.
- Le maire, après constat des désordres et des risques d’atteinte à la salubrité ou à la sécurité publiques, prescrit l’exécution des mesures de sûreté telles que l’évacuation sanitaire des locaux exigées par les circonstances
Zoom : le rôle du maire en matière d’insalubrité
De façon générale, les communes sont les mieux placées pour intervenir en premier niveau face aux situations d’insalubrité. Leur implication est décisive pour permettre aux services de l’Etat d’avoir une meilleure connaissance des situations existantes. En effet, outre leurs pouvoirs de police générale, les maires ont une mission de contrôle des règles générales d’hygiène et de salubrité en matière d’habitat. A ce titre, les communes sont amenées à apporter une réponse aux signalements des habitants concernant leur logement.
Les services communaux peuvent ainsi être confrontés à des situations relevant de l’insalubrité ou repérer des locaux habités bien qu’impropres à l’habitation ou faisant apparaitre un danger sanitaire. Si la commune dispose d’un service communal d’hygiène et de santé (SCHS), il lui appartient d’instruire les différentes procédures d’insalubrité en lien avec les services de la préfecture et de l’ARS. Dans les autres cas, le maire ou le président d’EPCI peut saisir l’ARS pour lui demander d’établir un rapport sur l’insalubrité suspectée et enclencher la procédure. L’ARS et le SCHS sont tenus de donner suite aux signalements des occupants. Selon l’état du bâtiment, il peut être pris un arrêt de traitement de l’insalubrité, avec ou sans interdiction d’habiter. Dans toutes ces situations, les occupants sont protégés comme dans une procédure de mise en sécurité.
Pour le département de l’Aisne (02)
Pour signaler un habitat indigne, rendez-vous sur le site https://histologe.beta.gouv.fr .
Pour le département du Nord (59)
Pour le Nord, vous pouvez le signaler en renseignant le formulaire via démarche simplifiée.
Vous pouvez aussi vous adresser au guichet unique départemental dédié aux signalements habitat dégradé par mail : shd59@arshdf.fr ou par téléphone : 0 806 000 243.
Pour le département de l’Oise (60)
Pour signaler un habitat indigne, rendez-vous sur le site https://histologe.beta.gouv.fr .
Pour le département du Pas-de-Calais (62)
Pour signaler un habitat indigne, rendez-vous sur le site https://histologe.beta.gouv.fr .
Pour le département de la Somme (80)
Le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne (PDLHI) constitue le guichet et le point d’entrée uniques.
Vous pouvez télécharger la fiche de repérage (mettre fiche), la compléter et l’envoyer au PDLHI
- par courriel : ddtm-habitat-indigne@somme.gouv.fr
- par courrier à : Direction Départementale des Territoires et de la Mer de la Somme
Service Habitat et Construction
Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne
35 rue de la vallée
80 000 AMIENS
Le secrétariat du PDLHI peut également vous renseigner et vous accompagner dans vos démarches, n’hésitez pas à le contacter :
- par téléphone : 03 64 57 25 39
- par courriel : ddtm-habitat-indigne@somme.gouv.fr
Les missions de l’ARS Hauts-de-France consistent à protéger et à informer la population sur les risques sanitaires liés à l’habitat. Aux côtés des élus, l’agence a donc pour mission de lutter contre l’habitat insalubre et de mettre en œuvre les mesures de lutte contre le saturnisme infantile.
La lutte contre l’habitat insalubre
L’ARS peut être informée de situations relevant de l’habitat insalubre à la suite d’une plainte des occupants ou de tout signalement étayé émanant d’une personne (élu, agent communal) ayant connaissance d’un logement présentant un risque pour la santé de ses occupants.
Une évaluation sanitaire du logement est alors réalisée afin d’identifier les désordres pouvant porter atteinte à la santé des occupants. Elle est assurée soit par les agents de la Délégation territoriale de l’ARS du département concerné, soit par le Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS) de la commune lorsqu’il existe.
Cette expertise sanitaire se concrétise par un rapport d’enquête, dont les conclusions pourront, après éventuellement l’avis du Conseil Départemental de l’Environnement et des Risques Sanitaires et Technologiques (CODERST), justifier la prise d’un arrêté préfectoral d’insalubrité.
Les effets d'un arrêté préfectoral de traitement de l'insalubrité ou un arrêté (communal ou intercommunal) de mise en sécurité
Cet arrêté prescrit au propriétaire les travaux à mettre en œuvre afin de supprimer le caractère «insalubre» ou dangereux du logement ainsi que les délais de réalisation.
En fonction des situations rencontrées, ces prescriptions pourront s’assortir d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter, ce qui marque l’obligation pour le propriétaire d’héberger temporairement (pendant la durée des travaux) ou de proposer un relogement pour les occupants.
Si ces obligations ne sont pas mises en œuvre dans les délais impartis, l’autorité compétente pour l’instruction de la procédure (le Maire/président d’EPCI ou le Préfet) peut se substituer au propriétaire afin d’exécuter d’office les travaux, et reloger/héberger les occupants. Les frais sont engagés par l’autorité compétente qui les recouvre par la suite auprès du propriétaire.
Le paiement des loyers ainsi que le bail seront suspendus tant que le logement sera visé par l’arrêté. A noter également, que les allocations logement versées par les organismes de prestations sociales seront suspendues.
Lorsque toutes les exigences de l’arrêté ont été réalisées, un arrêté de mainlevée met fin au statut insalubre ou dangereux de l’habitat.
La lutte contre le saturnisme infantile
Le saturnisme infantile est une maladie à Déclaration Obligatoire (DO). Un cas de saturnisme infantile se définit par une concentration de plomb supérieure à 50 microgrammes par litre de sang. Tout cas de saturnisme infantile doit être signalé à l'ARS par le médecin traitant en retournant le formulaire prévu à cet effet.
Par ailleurs, toute personne ayant connaissance d’une situation de risque d’exposition au plomb d’un enfant (élu, agent communal ou intercommunal), peut faire un signalement à la délégation territoriale de l’ARS de son département. Ces situations se définissent par la présence d’enfant mineur ou d’une femme enceinte au sein d’un bâtiment construit avant 1949 possédant des peintures dégradées.
Une fois la délégation territoriale informée, une enquête environnementale est mise en œuvre afin d’identifier les différentes sources d’intoxication au plomb et de prescrire le cas échéant, les travaux nécessaires afin de les supprimer.
Cette enquête peut s’accompagner d’un diagnostic du plomb dans le logement. En fonction des résultats de l’enquête, le Préfet peut alors émettre une notification de travaux à l’encontre du propriétaire. Ces travaux doivent être réalisés en urgence, et peuvent nécessiter un éloignement des locataires. Dans ce cas, le propriétaire est alors chargé, de reloger temporairement ses locataires pendant la durée des travaux.
Vous êtes élu et vous avez besoin d’un renseignement dans le cadre de vos démarches ou procédures d’insalubrité ?
Vous pouvez contacter les services santé environnementde l’ARS :
- Dans l’Aisne : ars-hdf-sse02@ars.sante.fr
- Dans le Nord : ars-hdf-sse59@ars.sante.fr
- Dans l’Oise : ars-hdf-sse60@ars.sante.fr
- Dans le Pas-de-Calais : ars-hdf-sse62@ars.sante.fr
- Dans la Somme : ars-hdf-sse80@ars.sante.fr
Différentes aides financières (subventions, prêts) sont prévues par la loi pour résorber l’habitat indigne et peuvent être notamment mobilisées par les collectivités. Pour plus d’informations, contactez votre Direction départementale des territoires et de la mer (DDTM).
Le fonds d’aide pour le relogement d’urgence (FARU)
Le FARU contribue, sous la forme d’une subvention, à la prise en charge des dépenses engagées par des communes, établissements publics locaux et aux groupements d’intérêt public pour l’hébergement d’urgence ou le relogement temporaire, après évacuation de locaux, pour une durée maximale de 6 mois. Il finance également la réalisation de travaux interdisant l’accès à ces locaux.
Les aides de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH)
L’ANAH finance les travaux pour les propriétaires occupants ou bailleurs pour des logements dégradés ou concernés par des arrêtés. Elle finance également les travaux de parties communes de copropriété en difficulté.
Les travaux d’office sont pris en charge par l’ANAH à hauteur de 50% sans plafond de montant, hors procédure d’urgence. Enfin, l’ANAH participe au financement des programmes opérationnels Projet d’intérêt général (PIG) et Opération programmée pour l’amélioration de l’habitat (OPAH). En savoir plus : https://www.anah.gouv.fr/
Les aides financières de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU)
En finançant le recyclage de l’habitat dégradé et des interventions sur les copropriétés dégradées, l’ANRU contribue à la suppression du parc insalubre en complémentarité avec les outils de lutte contre l’habitat indigne. Les subventions de l’ANRU accompagnent toutes les étapes et dimensions d’un projet de requalification urbaine d’un quartier présentant de l’habitat dégradé. En savoir plus : https://www.anru.fr/
Dans votre département, les Pôles départementaux de lutte contre l’habitat (PDLHI) sont à votre disposition pour toute information concernant la lutte contre l’habitat indigne. Vous pouvez également consulter le numéro national info logement indigne : 0 806 706 806 qui vous renverra vers l’antenne locale de l’ANIL.
Le Pôle national de lutte contre l’habitat indigne (PNLHI) est également à votre disposition pour répondre à vos questions à l’adresse pnlhi@developpement-durable.gouv.fr et pourra vous donner accès à un site extranet regroupant de la documentation technique et juridique.
Tout au long de l’année, des formations sur le thème de l’habitat indigne, à destination des élus ou techniciens, sont organisées par le PNLHI, le Centre national de la fonction publique territoriale (CNFPT) ou les Agences départementales d’information sur le logement (ADIL).
Dans la rubrique « aller plus loin », retrouvez une série de liens et guides utiles.
